よくある質問
不動産取引に関するよくある質問をご紹介します。
｜土地やお家を売る
Q. 今の住んでいる家を売ろうと思っています。引っ越しした後でないと家は売ることはできないのですか？
A. 可能です。ただし現在の住まいの売却価格を先に固めた上で、新居の購入などを進めていきます。予定する売却価格を踏まえて、新居の購入を検討できますので、資金計画が立てやすくなります。ただし、売却の契約を先に結ぶことになりますので、購入の進捗状況に応じて現在の住まいの引き渡し時期を調整する必要があります。調整が難しい場合は、一時的に賃借で仮住まいを用意することも想定しなければいけません。
Q. 不動産売却の際に３種類の媒介契約の中から選択が必要です。と言われました。どういうことですか？
A. 媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、それぞれ特徴があります。どの種類の媒介契約を選択するかは、どのように売却活動を進めていくかなど、考えている売却方針を踏まえて、自分の意思で選ぶようにしましょう。
専属専任媒介契約
仲介を１社の不動産会社にのみ依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは契約で禁じられています。また、自分で見つけてきた相手方（親戚や知人と直接交渉した場合など）についても、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務づけられています。
このように、専属専任媒介契約は、売却活動の全般を１社に任せる契約です。ただし、専属専任媒介契約は依頼者に対して拘束力の強い契約ですので、専属専任媒介契約で仲介依頼を受けた不動産会社の仲介業務については、いくつかの法規制があります。
専任媒介契約
専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた相手方（親戚や知人と直接交渉した場合など）とは、不動産会社を通すことなく契約することができます。
一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、自分で見つけてきた相手方（親戚や知人と直接交渉した場合など）とも、不動産会社を通すことなく契約することができます。ただし、最終的には、どの不動産会社を通して取引を進めるかを決めることとなります。一般的には、有力な購入希望者を紹介した不動産会社と取引を進めることが多いようです
Q. 売却にかかる費用はどんなものがありますか？
A. 不動産の売却には様々な費用などが必要となります。例えば、所有している物件に住宅ローンの残債がある場合には、その返済資金のほかに、ローンの抵当権を抹消するための費用も必要になります。このように、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。
その他、物件や売却方法などによって、売却時に必要となる諸費用の額は異なりますので、仲介を依頼する不動産会社とも相談して、売却にかかる諸費用を把握するようにしましょう。
・仲介手数料：仲介を依頼した不動産会社へ媒介契約に基づいて支払います。
・抵当権抹消費用：住宅ローン残債があり、抵当権が設定されている場合に抹消登記の登録免許税が必要となります。抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合は、司法書士の報酬も必要となります。
・不動産売買契約書の印紙税：不動産の売買契約書に印紙を貼り、割り印を押すことで納税します。
・測量費用：土地を実測して引き渡す場合には測量費用がかかります。
・建物解体費用：古家がある土地を更地にして引き渡す場合、建物の解体撤去費用がかかります。
・譲渡所得税：物件の売却により利益が出た場合、所得税と住民税がかかります。
・その他：引っ越し費用や不要品の処分費用等も発生します。
Q. 売却を予定している土地の境界がよくわかりません。どうすればよいでしょうか？
A. 土地を売買する場合、土地の境界線を明確にする必要があります。登記記録（登記簿）や公図などの書面上は元より、現地でも明らかにする必要があります。
現地では、境界を示す目印(これを「境界標」といいます)で確認します。ただし、境界標がない場合は、土地の実測作業を行った上で、隣地所有者と協議をして境界確認書を交わすなどの手続きを踏む必要もあります。境界が不明確な場合は、後で境界トラブルの元になる可能性がありますので、事前に確認をしておきましょう。
｜土地やお家を買う
Q. 不動産物件の広告で「建築条件付き土地」ってありますがどういうことですか？
A. 建築条件付き土地とは、契約後一定期間内に、土地の売り主、あるいは売り主が指定する建設会社との間で、建物の建築請負契約を締結することを条件として売買される土地のことを言います。
通常、土地の用途や、建築面積などについては、都市計画法や建築基準法などの制限を受けますが、この制限は「建築条件付き土地」で言うところの「建築条件」ではありません。
Q. 不動産を購入しようとした際、申込（証拠）金が必要と言われました。申込金とは何ですか？
A. 申込金は、一般に新築分譲物件の現地事務所などにおいて、購入希望者が購入意向が確かであることを示す証拠として、売主などに提供する金銭です。従って手数料などの性格ではないので、契約が成立すれば、代金などに充当されますし、契約が成立しなければ、購入希望者に返還されます。
申込証拠金を差し入れただけでは、売買契約は通常は成立しません。申込証拠金の返還をめぐるトラブルも多くなっているので、差し入れる際には必ず証拠を残しておくことがトラブル防止につながります。
特に差し入れた金額、日付、授受の目的（申込証拠金である旨)などを明記した預り証の交付を受けることが有効です。
Q. 売買契約時の公租公課（固定資産税と都市計画税）の精算とはなんですか？
A. 固定資産税や都市計画税のような公租公課は、1月1日の登記名義人に対して課税されるものですが、年の途中で所有者が変わる場合には、売り主と買い主の話し合いで精算するのが通常です。一般的には、引渡日を基準に、その前後で売り主負担と買い主負担とされています。
Q. 不動産広告で「おとり広告」というのを聞いたことがあります。それは何ですか？
A.「おとり広告」とは、実際には取引できない物件を広告し、客の反響を得られたら、他の物件を紹介して取引を誘導しようとする不正な広告です。このおとり広告は、「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」によって禁止されています。
実際に取引できない物件としては、実際に存在しない架空の物件や、すでに契約済みの物件、物件は実在していても取引する意思のない物件などが挙げられます。
また、インターネット広告では、おとり広告の意図がなかった場合でも、情報の更新頻度によっては契約済みの物件が削除されずに残っている可能性もあるので、情報の更新日を必ずチェックしましょう。
Q. 広告に記載されている住所に物件が見当たらない。どうして？
A. 不動産広告の物件所在地には、都道府県(県庁所在地、政令指定都市及び特別区の場合は省略可)、郡、市区町村、字及び地番が表示されています。地番とは登記記録(登記簿)に記載されている土地に付けられた番号のことで、必ずしも住所(住居表示)と同じではありません。地番の表示が省略されている広告もあります。
また、複数の区画を販売している場合には、代表的な区画の地番だけが表示されることもあります。このような理由から、広告に表示されている住所に物件が見当たらないこともありますので、現地見学の前に確認しておきましょう。
Q. 仲介手数料は、物件価格の3%＋6万円＋消費税と法律で決められているの？
A. 不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法によって、上限額が決まっています。あくまでも「上限額を超えてはならない」という法規制なので、不動産会社と買い主の双方の合意により、上限額の範囲で仲介手数料を決めることになります。
ちなみに仲介手数料の計算方法は、下記の通りです。（いずれも消費税及び地方消費税相当額を含みます。）
- 200万円以下の部分＝売買価格×5%＋消費税
- 200万円を超え400万円以下の部分＝売買価格×4%＋消費税
- 400万円を超える部分＝売買価格×3%＋消費税売買価格が400万円を超える場合、簡易計算式にすると、売買価格×3％＋6万円＋消費税となります。
Q. 駅から「徒歩５分」の一戸建て、徒歩時間はどうやって計ったもの？
A. 不動産広告に表示される徒歩時間は実際に歩いて計ったものではなく、表示規約によって、道路距離80mを１分として算出（端数切り上げ）した時間を表示することになっています。信号待ちや歩道橋、坂道などの個別事情は考慮されていないので、あくまでも一つの目安と考えたほうがいいでしょう。実際に何分かかるかは、自分の足で歩いて確かめてみることが大切です。
Q. 売却されている価格が3,000万円とあります。これだけのお金を用意すれば住宅は購入できますか？
A. マイホームを買うときは、印紙税、登録免許税、不動産取得税などの税金、住宅ローンを借りる際の手数料や保証料、不動産会社への仲介手数料（仲介物件の場合）などの諸費用がかかります。これらは、物件の購入代金とは別に用意する必要があります。
諸費用は、物件や利用するローンによって金額が異なるので、まずは不動産会社などの専門家に概算してもらうとよいでしょう。
Q. 不動産会社を通して新築住宅を購入する場合、不動産会社への仲介手数料は必要？
A. 不動産会社への仲介手数料が発生するかどうかは、新築や中古、マンションや一戸建てといった物件種別には関係なく、売主と不動産会社との契約によって異なります。
不動産売買には、1)売主、2)代理（販売代理）、3)媒介（仲介）の3つの形態があり、住まいの購入に当たって仲介手数料が必要になるのは、3)媒介（仲介）の場合です。1）売主から直接購入するケースでは、仲介手数料は不要です。
また、2)の代理（販売代理）の場合は、売り主から不動産会社に手数料が支払われるので買主が支払うケースはありません。
Q. 不動産を買う時に行われる重要事項説明って、どんな説明なの？
A. 重要事項説明とは、物件に関する情報や取引条件など、不動産売買にかかわる重要な事項を説明することで、不動産会社は、売買契約の前に行うことが義務づけられています。説明は、書面を交付した上で、口頭で行わなければいけません。住まいを買う人は、契約の前に重要事項説明を受けることになりますので、覚えておきましょう。
その際の説明は必ず宅地建物取引主任者が行う必要があります。
Q. いよいよ売買契約です。一般的に、売買契約時に必要となるお金は？
A. 不動産の売買では、売買契約を結んだ後に引き渡しの準備を行い、その上で物件代金の全額を支払うやり方が広く行われています。この場合、売買契約時に物件代金の1割程度の手付金を支払うのが一般的です。また、契約書の印紙税も必要となります。
当日になって慌てないよう、どんなお金が必要か、その金額はいくらか、現金や預金小切手、振り込みなどどういった支払い方法をするのかなど、事前に確かめて準備しておくことが大切です。
Q. 不動産取引にも、クーリングオフ制度はある？
A. クーリング・オフとは、消費者が商品等（適用される商品等は限定されています）を購入したり、購入するなどの契約をした後でも、一定の期間内であれば契約の解除などができる制度です。
不動産売買でも、宅地建物取引業法に基づき、クーリング・オフ制度が設けられていますが、それにはいくつかの条件があります。
主な条件として、
- 宅地建物取引業者が売主の場合
- 購入の申し込みや契約を宅地建物取引業者の事務所以外で行った場合
- クーリング・オフができる旨とその方法を書面で告げられた日から8日間以内であること
- 物件の引き渡し前であること
などが挙げられます。これらの条件をすべて満たさなければ、クーリング・オフは適用されません。
例えば、宅地建物取引業者が売主である物件で、いきなり自宅に押しかけられて契約してしまった場合や、現地を案内された後に喫茶店で購入の申し込みをしてしまった場合などは、クーリング・オフの対象と考えられます。クーリング・オフが適用される条件を、きちんと理解しておくことが大切です。